ЖИЛЬЁ.

       Артём Конопелько - аналитик, публицист.

       Квартиры стоят пустыми, спрос на недвижимость падает, но цены продолжают расти. Попытаемся понять, почему так происходит. Недвижимость во всём мире имеет двойственную природу: с одной стороны, это товар, призванный удовлетворять человеческую потребность в жилье, с другой - актив, который можно использовать с целью приумножения или сохранения инвестиций.

       Недвижимость как товар.

       В кризисные годы покупательная способность населения падает, спрос сокращается - цена должна снижаться. По данным Росстата РФ, в 2009 число построенных за год квартир уменьшилось на 9 % по сравнению с 2008. Однако цены на «вторичку» немного подросли, а на «первичку» сократились лишь на 4 %. Другими словами, цены на новое жильё в России отчасти подчиняются так называемым рыночным законам: чтобы продать новые квартиры, их сначала необходимо построить, но спрос в кризис падает - для привлечения инвестиций необходимо снижать цены. Уже построенное жилье рассматривают как средство вложения капитала - все слои населения, даже те, кто не может его себе позволить - ценообразование идёт не только на рынке недвижимости, но и на рынке активов.

       Кто и почему вкладывает в жильё?

       В 4 квартале 2014 и в 1 первом квартале 2015 рост доллара вызвал всплеск спроса на квартиры - небольшая прослойка платежеспособного населения принялась вкладывать стремительно дешевеющие рубли. На первый взгляд, недвижимость не лучший актив для инвестирования: неликвидный, крайне переоцененный, на пике стоимости - вложения гарантированно обесценятся в будущем. Однако в Российской Федерации реальным правом владения обладает лишь властный пул, закрытый, сформированный не на основе имущественного ценза, а по кровнородственному, клановому принципу. Узкая прослойка высшего среднего класса имеет относительно крупные сбережения, но, не имея привилегий правящей элиты, лишенная возможности такие привилегии получить, вынуждена вкладывать в единственный товар, разрешенный к свободному обороту на отечественном рынке активов, то есть в недвижимость. Подобное проявление монополизма соответствующим образом сказывается на цене.

       Обрушение цен не будет.

       В 2014 квартир сдали на 21 % больше, чем в 2013 - очень хороший показатель. 2015 вряд ли повторит прошлогодние успехи. Статистики по строительному рынку пока нет, но банки уже отчитались. Рынок валютного ипотечного кредитования в России прекратил своё существование, а количество выданных ипотечных кредитов в рублях за семь месяцев 2015 сократилось на 22 % по сравнению с аналогичным периодом 2014 (по данным ЦБ РФ). С января 2014 по август 2015 сумма просроченных долгов по ипотеке выросла на 37 % - с 25 миллионов до 35 миллионов рублей. Отсутствие инвестиций, невозможность постоянно подпитывать отрасль государственными деньгами, рост задолженности граждан перед банками, свертывание программ ипотечного кредитования - все это в самом ближайшем будущем ожидаемо приведет к коллапсу строительного рынка, даже без учета труднопрогнозируемых внешнеполитических факторов. Сегмент «новостроя» замрёт, а уже построенное жильё собственники рассматривают как стратегический актив, и сбрасывать за бесценок не будут. Обрушение спроса может понизить цены, но в сравнении с темпами падения покупательной способности совсем незначительно.

       Запрос на социальную справедливость.

       Власти предержащие понимают, что в стране есть огромный фонд пустующего, реально дешёвого жилья. По косвенным данным, в 2014-2015 годах проведена работа по точной оценке размеров и состояния этих активов. В 2015 году согласно государственной программе из бюджета было выделено 20 миллиардов рублей на субсидирование ставок по кредитам на покупку жилья в новостройках. На объёмах выдачи ипотеки данная мера сказалась незначительно, зато представился удобный повод и основание досконально изучить рынок. Внесены изменения в правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ужесточена процедура оформления. Теперь граждане, в собственности которых находятся «избыточные» (с точки зрения большинства) квадратные метры, известны поименно. В случае крайней необходимости этот резерв может быть использован, чтобы удовлетворить социальный запрос на справедливость - тем или иным способом (ужесточением налогового законодательства, например) передав накопления среднего класса в псевдообщественное владение. Подобный шаг соответствует ожиданиям населения и позволит повысить уровень доверия к власти в условиях общего снижения уровня жизни.

       Материал подготовил Вице-президент Федерального общественного виртуального медиахолдинга «Россия-Сегодня», председатель виртуального клуба «Интеллектуалы Урала», кандидат философских наук А. И. Шарапов.